Kredyt mieszkaniowy: diabeł tkwi w szczegółach

Ofert kredytów hipotecznych przybywa z miesiąca na miesiąc. Konkurujące o klientów banki obniżają marżę, prowizję i oprocentowanie. Na co zwrócić szczególną uwagę przy wyborze najkorzystniejszej opcji?

Po pierwsze, nim udamy się do banku lub doradcy kredytowego zastanówmy się jakiego rodzaju nieruchomości – domu, mieszkania czy działki – oraz o jakiej powierzchni – 50, 100 czy 1 000 m² – szukamy. Parametry te, kształtują cenę planowanego zakupu, ta zaś składa się na kwotę zaciągniętego z banku kredytu. Jednak fakt, że zdecydujemy się na „dofinansowanie” o wysokości 500 000 zł nie oznacza wcale, że dokładnie tyle będziemy bankowi dłużni. Jeśli do zaciągniętej gotówki doliczymy prowizje, wartość oprocentowania i rozmaite opłaty dodatkowe, może się okazać, że spłacamy nie tyle wartość „pożyczonej” sumy, co jej dwu krotność.

Co robić, aby podobna sytuacja nie miała miejsca? Otóż przy analizowaniu ofert banków, dzielić włos na czworo – dopytywać wierzyciela o każdy szczegół umowy i prosić o wyjaśnienie kwestii, których nie rozumiemy. Zaciągnięcie kredytu hipotecznego to zbyt poważna, kosztowna i długoterminowa decyzja, by podejmować ją bez uprzedniego rozwiania wszelkich, pojawiających się wątpliwości.

Elementy kluczowe, na które należy zwrócić szczególną uwagę podczas analizowania umowy to:  wysokość oprocentowania, prowizji i dodatkowych kosztów oraz elastyczność oferty czyli możliwość jej nieodpłatnego modyfikowania.

Na oprocentowanie składa się stopa referencyjna i marża banku. Mimo, że wysokość marży zależy od waluty i wartości kredytu, można ją z wierzycielem negocjować. Wraz ze wzrostem wkładu własnego dłużnika zmniejsza się oprocentowanie jego „pożyczki”. Żeby uniknąć zaskoczenia w postaci nagłego wzrostu miesięcznych kosztów, analizując daną ofertę zwróćmy uwagę czy, jak często i z jakich powodów wartość naszego oprocentowania może ulec zmianie.

Prowizja to opłata  banku z tytułu udzielenia kredytu, która wynosi od 0 do ok. 3,5 proc. jego całkowitej sumy. Wierzyciel ustanawia podobną kwotę, gdyż każda wysoka i wieloletnia „pożyczka” niesie ze sobą ryzyko niespłacenia, a więc straty dla banku. Przed podpisaniem umowy zastanówmy się, która z dwóch opcji będzie dla nas korzystniejsza: kredyt bez prowizji, ale z wysokim oprocentowaniem czy też z prowizją i niższymi odsetkami.

Pamiętajmy, że korzystna oferta to taka, która daje nam szerokie pole do bezpłatnych modyfikacji niektórych, zawartych w niej ustaleń. Jak wiadomo sytuacja życiowa i materialna każdego z nas przeobraża się na przestrzeni lat. W ciągu 30 letniej spłaty zobowiązania możemy przecież zbankrutować, stracić pracę, awansować albo odziedziczyć spadek po zmarłym krewnym czyli zarówno stracić dobytek jak i zyskać dodatkową gotówkę. Normalnym jest, że w takiej sytuacji będziemy chcieli zmniejszyć bądź zwiększyć comiesięczną ratę, przewalutować kredyt lub spłacić należność wcześniej niż szacowaliśmy. Wiele banków za modyfikacje umowy pobiera dodatkowe opłaty, ponieważ np. szybsza spłata kredytu przez klienta wiąże się dla nich z utratą odsetek. Dlatego nim podpiszemy umowę, dowiedzmy się czy i ile będą nas kosztować ewentualne zmiany zasad zwrotu długu.

Pamiętajmy, że kiedy już wybierzemy najkorzystniejszą ofertę, może się okazać, że „upatrzony” bank – z uwagi na naszą niską zdolność kredytową – nie zdecyduje się na udzielenie nam „dofinansowania”. Składając wniosek u kilku wierzycieli jednocześnie, zwiększymy prawdopodobieństwo otrzymania kredytu.

DobraHipoteka.pl