Hipoteka - gwarancja na rzetelność

Hipoteka jest nieodłącznym elementem zaciąganego na budowę, remont lub zakup nieruchomości, kredytu mieszkaniowego. Mimo, że znacznie zwiększa zdolność kredytową, wiąże się z poważnymi konsekwencjami.

Ograniczone prawo rzeczowe na własności dłużnika (działce, budynku, mieszkaniu) jakim jest hipoteka, umożliwia wierzycielowi dochodzenie zaspokojenia z tejże nieruchomości, bez względu na to, w czyim jest aktualnie posiadaniu. Mówiąc prościej: hipoteka to jakby „zastaw” na nieruchomości, stanowiący zabezpieczenie dla banku, który udziela kredytu. Na jej podstawie wierzyciel zyskuje prawo do dysponowania mieniem i tzw. egzekucji z nieruchomości. Przywilej ten, ma mu zagwarantować, że zaciągnięty dług będzie w całości oraz w terminie przez klienta spłacony.

Dzięki obciążeniu lokum hipoteką, w razie niewypłacalności kredytobiorcy, bank może odzyskać należną kwotę poprzez np.  licytacje „zastawionej” posiadłości. Nie ma prawa zaś użytkować nieruchomości np. poprzez udostępnianie jej do wynajmu. Z kolei właścicielowi obciążonego budynku nie wolno wykonywać żadnych czynności, które mogłyby doprowadzić do zmniejszenia jego wartości, tak że wartość ta, spadłaby poniżej zabezpieczonej wierzytelności. Czyli po prostu nie może on niszczyć lub w inny sposób modyfikować obciążonej nieruchomości, żeby przypadkiem równocześnie nie obniżyć jej jakości.

Hipoteka zaczyna obowiązywać po podpisaniu przez wierzyciela oraz właściciela nieruchomości umowy i wpisie do księgi wieczystej (proces ten trwa do kilku miesięcy) , a wygasa w momencie spłacenia kredytu. Jej ustanowienie wiąże się z poniesieniem dodatkowych kosztów przez kredytobiorcę, który za wniosek o wpis w księdze wieczystej zapłaci 200zł, za założenie księgi wieczystej – 60 zł, a za odpis z księgi - 30zł.

Wartość „nadprogramowej” opłaty zależy również od rodzaju hipoteki, która może być zwykła (obejmuje dokładnie wyliczoną kwotę kredytu, łącznie z odsetkami) albo kaucyjna (nie precyzuje konkretnej stawki, a jedynie określa jej górną granicę). Tą drugą stosujemy w przypadku kredytów zaciąganych w walutach obcych - ryzyko zmiany kursu dolara, franka czy euro nie pozwala na szczegółowe zdefiniowanie ceny obciążonej nieruchomości.

Przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu kredytu mieszkaniowego należy wiedzieć, że dom obciążony hipoteką trudniej potem sprzedać. Jako że, zabezpieczenie tyczy się nieruchomości, a nie właściciela, jeśli posiadacz budynku (kredytobiorca) przekaże go w nowe ręce, to już nie na nim, ale na kolejnym właścicielu zaciąży obowiązek regulacji długu. Z tego względu, przed zakupem działki, domu lub mieszkania, warto zajrzeć do księgi wieczystej, aby upewnić się, że na posesji nie ciążą kredyty zaciągnięte przez poprzedniego właściciela.

Wygaśnięcie hipoteki, które następuje z chwilą spłacenia kredytu nie jest jednoznaczne z  wykreśleniem obciążenia z księgi wieczystej. W celu dopełnienia formalności dłużnik musi udać się do wierzyciela po oświadczenie o pomyślnej regulacji długu, którego cena - zależnie od oferty banku - waha się od 30 do 50 zł. Następnie dokument ten, wraz z wnioskiem o wykreślenie hipoteki i opłatą w wysokości 100zł dostarcza do sądu.

Dłużnik, który nie zadba o wykreślenie hipoteki, w przyszłości może mieć problemy ze sprzedażą nieruchomości bądź zaciągnięciem kolejnego kredytu.